分譲住宅購入ガイド
分譲住宅購入ガイド
①物件検討
希望エリア・予算・間取り等をご検討いただきます。不動産ポｰタルサイト、新聞広告等で気になる物件がありましたら当社にお問い合わせください。仲介手数料が無料になるかお調べ致します。
お調べした結果、仲介手数料が無料になる物件であれば、物件の所在地、詳細情報をお伝え致しますので、現地に足を運び、周辺環境をご確認ください。ご確認後、物件の内覧希望がありましたら、ご一緒させていただき、物件のご案内、設備の説明、物件購入においての注意点をお伝え致します。
*希望予算の決定は住宅購入において非常に重要な決定事項になります。
無理な住宅ロｰンを組んだ事により、返済に支障をきたして最悪は物件を手放してしまう可能性もあります。住宅ロｰンを組む上での予算決定のご相談も承っております。
お気軽にご相談ください。
②物件見学
実際にご検討物件をご内覧頂きます。お客様の想像されている生活がご検討物件で実現可能かどうかをご判断ください。
間取りの考え方、使い方、生活シｰンのイメｰジをお伝えしながらご案内致します。物件のメリット、デメリットを正確にお伝えしますので、何でもお聞きください。
物件案内と同時に、住宅購入の流れ、注意点をご説明致します。当社としては、一番大事な時間になると考えています。
案内と併せて、2時間程度のお時間をご用意ください。
*物件案内の前後で建物調査を行います。赤外線カメラにより、雨漏りが無いか、断熱材の未施工が無いか、詳しくはこちらをご覧ください。
通常のご案内では見えない部分を、調査機器により「見える化」し、お客様が安心して物件検討を頂けるよう調査を実施致します。
③住宅ロｰン仮審査
住宅ロｰン仮審査は、物件決定の前までに審査を受け、物件決定の段階で仮審査が承認されている状態が理想です。
｢値下げ交渉（購入の意思表示）｣の項目でも詳しくふれますが、販売業者に対して、物件購入の意思を伝えるときや、物件の値下げ交渉を行うときには販売業者からお客様の住宅ロｰンの審査状況は必ず確認されます。
その際に今から審査しますという回答では、交渉に不利となります。
また、該当物件を検討されているお客様が他にいらっしゃり、同じタイミングで購入申し込みを行った場合、多くは住宅ロｰンの承認を受けているお客様を優先して話が進んでいきます。以上のことから物件決定までの仮承認は必須と言えます。
しかし、住宅ロｰン仮審査を闇雲に受けるのもおススメできません。
実際に不動産仲介業務を依頼する会社で、お客様の要望する銀行、実際に審査を通過しそうな金融機関を絞って住宅ロｰン仮審査を行ってください。理由は2点です。
- お客様の大切な個人情報の流出を最小限にするため。
- 金融機関での審査が不利にならないようにするため。
*(2)について解説すると、仮審査を提出した場合、金融機関はお客様の信用情報を確認します。細かい話ですが、お客様の信用情報(過去の金融取引において金融事故が発生していないか)は全て、信用情報会社に登録されています。
金融機関は信用情報会社に問い合わせを行い、お客様の信用情報を確認しています。
その際、○○銀行が信用情報を閲覧したという記録が、履歴として残ります。
つまり、仮審査を複数の銀行で行えば、その数だけ閲覧履歴が残るということになります。
この閲覧記録の数が問題となります。
銀行の考え方は、｢複数の履歴があるということは、仮審査を数多く行っている。他の銀行で仮審査を通過しなかったから数多くの審査を行っているのでは、、｣つまり閲覧履歴が多ければ多いほど金融機関の印象が悪くなってしまいす。
*当社の場合、仮審査を提出する前に、ご希望される銀行と下打合せを行い、ある程度の通過する目途が立ったのちに仮審査書類を提出させていただきます。
最終的には各銀行の保証会社が判断を行うので100%ではありませんが、お客様の希望に添えるような住宅ロｰン提案を行います。
④値下げ交渉(購入の意思表示)
内覧後、ご家族で検討された後、物件購入を希望する場合は買付け証明書をもって売主業者に購入の意思表示を行います。
また、購入の意思表示を行うタイミングが値下げ交渉の唯一のタイミングです。
不動産の値下交渉を行う際に、ただ単に｢いくら安くなりますか?｣と尋ねても不動産業社からの返答は得られません。交渉するには、｢○○万円なら、契約します。いかがですか?｣との書面による問いかけが必要です。
それらの情報をまとめた書面を｢買付け証明書｣と呼んでいます。
書面に必要な記入項目として、購入希望金額・契約予定日・手付金額・住宅ロｰンの審査状況、これらの4点の情報が必要となります。
契約予定日は、買付け証明書を提出した週の週末を記入するくらいが理想です。
不動産業社によっては、｢値下げを承認するので明日契約してください。｣というような展開もあります。
手付金額は、完成物件であれば、売買金額の10%を記入することが理想です。
住宅ロｰン審査状況も(③でご説明したとおり)承認済みと記入し、金融機関の名称、借入予定額を記載します。
購入希望金額には、お客様が希望される値下げ後の金額を記入します。
*値下げ交渉は必ず成立するわけではありません。下記のような状況では非常に難しいと言えます。
値下げ交渉が難しい場合の例
- 購入希望者の多い人気物件
- 販売開始直後の物件
- 直近に価格改定を行い、販売業者自らが金額を値下げしている場合
- 建物の設備のグレードアップ、設備の変更
(1)購入希望者の多い人気物件の場合は、値段を下げなくても購入希望者が見つかりますので値下げ交渉は難しいです。
(2)販売間もない物件は、不動産業者が市場を観察している時期と言えます。
不動産業者も売却を焦っていない場合も多く値下げ交渉は難しいです。
(3)例として、3,000万円で売り出していた物件を不動産業者が自ら2,900万円に値下げをした場合も値下げ交渉は難しいです。
価格交渉の余地が減った点、また②同様、新価格での市場観察をしているというのが理由となります。
(4)完成している建物の設備を変更するのは非常に難しいです。見積り提示、工事完成に多大な時間が必要となる点、変更したものがお客様の要望したものと違った場合のトラブルを回避したいという点から、設備変更の交渉は難しいです。
値下げ交渉が成立しやすい例
- 販売開始後、時間の経過した物件
- 多区画分譲地の最後1区画
(1)販売後時間の経過した物件は、売主不動産会社でも値下げを検討されている事があります。
そこに値下げ交渉を行うので交渉が成立しやすいです。
(2)多区画分譲地の最後1区画の場合も、売主不動産会社も早く売りたいと考えるケｰスが多く値下げ交渉が成立しやすいです。
値下げ金額について
買付け証明書を提出する際に値下げを希望する場合、値下げ希望金額を記入する必要があります。少しでも安く購入したいので安く記入したいのはやまやまですが、無茶な交渉はまとまりません。会社の規模にもよりますが、値下げ交渉は、物件の営業担当から上司へ、上司から会社上層部へと流れていきます。無謀な値引き金額は物件担当者レベルで却下されます。
ご検討されている物件がどのような状況かにもよりますが、例として2980万円であれば80万円を切るような交渉が一般的です。
交渉は相手がいることです。双方の了解があって初めて成立します。
＊値下げ交渉後の金額について
値下げ交渉が完了した後に、「再度値段を下げたい」との交渉や、「サービス品が欲しい」との交渉は一切できなくなります。
お互いが気持ちよく取引をするためのルールとなります。
⑤物件契約
物件のご契約を行います。
ご契約前に、「重要事項説明書」を読ませていただき、物件の法的な規制、本契約における取引のルールをご説明致します。
専門用語が数多く登場する難解な説明となりますが、わかりやく、丁寧にご説明させていただきます。
重要事項説明ののちに、ご契約書のご説明、その後の署名、ご捺印となります。
また、契約時には手付金が現金で必要となります。
所要時間としては、２時間程度必要となります。
⑥住宅ロｰン本申し込み
実際に利用する住宅ローンを決定します。
仮承認を得た金融機関以外から選択しても問題はありません。
注意する点としては、契約書に記載されている２つの期日です。
住宅ローン特約日、物件決済日この２つの期日に間に合うよう本承認を取得します。
住宅ローン特約
契約後、万が一住宅ローンを借りることができなっかた場合、住宅ローン特約日までの期間であれば契約は取り消され、支払い済みの手付金も返還されます。
物件決済日
契約物件の残債務を全て支払い、物件の引渡しを受ける日です。
住宅ローン本申し込みの大前提は、住宅ローン特約日までに本承認され、物件決済日までに申込金額がご自身の通帳に入金され業者に支払いをするということです。
この時間的制約をクリアする住宅ローンを利用する必要があります。
不動産業者によっては、住宅ローン特約日や物件決済日が物件契約から非常に短く設定される場合があります。また、値交渉を行った際に、値下げに応じる変わりに、決済日を早くしてほしいとの要望がでることもあります。
広島県の地銀さんは、本審査も早く、承認から決済までの流れもスムーズです。逆に金融公庫の取り扱うフラット３５は、審査に時間がかかります。
承認後も実際にお金が入金されるまでの手続き期間も長く、入金日自体も金融機関が指定するケースがあるため、建物契約から決済までの期間が短い場合注意が必要です。
住宅ローンの金利メニューの検討も大事ですが、期日に間に合う住宅ローンを選択することも大事です。
決済に間に合わない場合、最悪のケースでは損害賠償の対象となります。
⑦引渡し前物件確認
建物引渡し前に、建物のキズ、設備の不具合があるかを確認し売主業者に修理を依頼します。特に建物のキズに関しては、入居前までに売主業者に伝えるのが原則です。
入居が終わってしまうと、引越しの際についたキズか、入居前についたキズなのかわからなくなり、対応してもらえないケースもでてきます。
できるだけ入居前に発見し、売主業者に手直しを依頼します。
⑧金銭消費貸借契約（金消契約）
金銭消費貸借契約（金消契約）とは、住宅ローン申し込みした金額を実際にご自身の通帳に入金してもらうために行う契約です。
一般的には、月～金、日曜日のいずれかの日に、借主本人様が銀行に足を運んで頂き、取り交わす契約です。
金消契約から通常１週間後にご自身の通帳に銀行から借入金額が入金されます。
⑨引渡し
建物の引渡しと残金の支払いは同時履行が原則です。
実務的な順序としましては、金消契約日に設定したローン実行日に銀行に再度足を運んで頂きます。
その際には、お客様、売主業者、当社、司法書士が集まり、お客様から売主業者に入金が行われます。
入金を確認後、司法書士は法務局へ向かいます。不動産の名義をお客様の名義に変更しに行きます。
売主業者からお客様へ鍵が渡され引渡し完了となります。
⑩ご入居
おめでとうございます。マイホームでの生活が始まります！！
入居後の税務手続き
- 不動産取得税の減税申請
- 年度末の確定申告
(1)、(2)共にお手伝い致します。ご安心ください。
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